규제지역옆 비규제지역으로 7개월 간 15.6조 몰렸다

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[서울=이진형 기자] 정부가 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 토지거래허가구역(토허구역)으로 전격 지정한 배경에는 규제의 틈새를 노린 막대한 자금 쏠림 현상이 있었던 것으로 확인됐다. 선행 규제를 피해 주변 지역으로 돈이 몰리는 ‘풍선효과’가 입증된 가운데, 이번 삼중 규제 가동으로 매수세가 또 다른 ‘옆 동네’로 옮겨붙을 것이라는 우려가 커지고 있다.

10·15 대책이 부른 역설… 18개 연접지역 매입액 2.5배 폭증

1일 국토교통부가 국민의힘 이종욱 의원실에 제출한 주택 취득 자금조달계획서 분석 결과에 따르면, 지난해 ‘10·15 대책’ 직후인 작년 11월부터 올해 5월까지 경기권 18개 연접 비규제지역의 주택 매입 금액은 총 15조 5,882억 원으로 집계됐다. 이는 전년 동기(6조 269억 원) 대비 무려 158.65% 증가한 수치다.

이들 지역의 자금 유입 속도는 같은 기간 서울(14.9%)과 경기도 전체 평균(77%)의 상승 폭을 압도했다. 정부가 서울 전역과 경기 12개 시·구를 규제지역 및 토지거래허가구역으로 봉쇄하자, 투자 수요가 경계선이 맞닿은 주변부로 급격히 확산했음을 보여주는 대목이다.

특히 이번에 새롭게 규제지역·토허구역으로 편입된 3개 지역의 사전 과열 조짐이 가장 강했다. ▲구리시의 주택 매입액은 1조 4,573억 원으로 전년 동기 대비 329.53% 솟구쳤고, ▲화성시 동탄구는 4조 3,306억 원으로 214.96%, ▲용인시 기흥구는 1조 9,801억 원으로 191.82% 각각 급증하며 정부의 추가 규제를 자초했다.

불장 키운 주식 자금… 구리 1000%·동탄 678% 주식 팔아 집 샀다

이번 자금 유입의 또 다른 특징은 주식시장 활황으로 얻은 유동성이 대거 부동산으로 재유입됐다는 점이다. 경기 18개 연접지역 주택 매입자들의 자금조달 내역 중 주식·채권 매각 대금은 총 4조 8,505억 원으로, 전년 동기 대비 무려 531.59% 폭증했다. 이 역시 서울(149.19%)과 경기 전체(325.47%)의 주식 자금 유입 증가율을 크게 웃도는 수치다.

지역별로는 구리시의 주식·채권 매각 대금(391억 원)이 전년 동기 대비 1,028.77% 늘어 가장 가파른 증가세를 기록했다. 뒤를 이어 화성시 동탄구(1,851억 원)가 678.03%, 용인시 기흥구(624억 원)가 450.69% 늘어나는 등 증시에서 확보한 실탄이 경기 남부권 및 접경지 아파트를 끌어올리는 주된 동력으로 작용했다.

LTV 40% 한도 축소… 매물 잠김 속 ‘병점·김포’ 2차 풍선효과 경고

이번 신규 지정에 따라 동탄·기흥·구리 지역에는 금융, 세제, 청약, 정비사업 전반을 아우르는 메가톤급 족쇄가 채워진다. 무주택자의 LTV 한도가 40%로 쪼그라들고 유주택자의 신규 주담대는 전면 차단된다. 15억 이하 주택은 최대 대출이 6억 원으로 제한되며, 다주택자 양도세율은 최고 30% 까지 중과된다. 아울러 토허구역 발효로 2년 실거주 의무가 부여돼 갭투자가 불가능해진다.

부동산 업계는 단기적인 거래 절벽과 시장 냉각은 불가피하겠지만, 중장기적으로는 또 다른 부작용을 낳을 수 있다고 입을 모은다. 고강도 압박이 시작되면 매도자와 매수자가 동시에 관망세로 돌아서며 이른바 ‘매물 잠김’ 현상이 심화되고, 이는 전세 시장의 수급 불균형을 자극할 수 있다는 지적이다.

나아가 규제를 비껴간 또 다른 인접 지역으로 자금이 이동하는 ‘2차 풍선효과’ 우려도 짙다. 전문가들은 대출 족쇄가 덜하고 상대적으로 가격 메리트가 남아있는 주변부로 눈을 돌릴 가능성이 높다는 분석이다.

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이진형 기자

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